Wozu dienen Immobilienbewertungen?

Eine Immobilienbewertung gibt den Wert einer Immobilie an, den ein Dritter im redlichen bereit ist im Augenblich der Bewertung zu bezahlen. Diese Bewertungen können für Finanzierungen, Erbschafts- und Steuerangelegenheiten, bei Gericht in strittigen Auseinandersetzung, aber auch als Entscheidungshilfe bei An- und Verkauf herangezogen werden. Jedoch hat das Ergebnis einer Bewertung nicht unmittelbar mit dem zu erzielenden Kaufpreis zu tun.

Welche Immobilien können bewertet werden:

Grundsätzlich alle Immobilien – also von Wohnimmobilien, Wohnungen, Villen, Wohnanlagen, Gewerbeimmobilien, Betriebsobjekte, über Logistik, Fabriken, Grundstücke oder Sonderobjekte wie Schottergruben, Seen, Schlösser, Burgen, Land und Forst, Projektentwicklungen, Portfolio und Potenzialbewertungen bis hin zu Anliegerschutz- und Kontaminierungsgutachten usw. können mit unterschiedlichen Berechnungsmethoden bewertet werden.

Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig?

• Ganz sicher bei Finanzierungen, gerichtlichen Streitigkeiten, Zwangsversteigerungen, Steuerverfahren usw.
  
• Bei einer geplanten Veräußerung der Immobilie
  Wer eine detaillierte und umfassende Beurteilung einer Immobilie veranlasst, erhält einen realistischen Wert und erhöht somit die Chancen die Immobilie zum ermittelten Wert zu verkaufen.
  
  
• Im Zuge einer Erbschaft oder Scheidung
  Erbschaft- und Scheidungskonflikte bei der Aufteilung des Erbes oder des gemeinsam erwirtschafteten Vermögens oft emotional aufgeladen. Geht es um die Aufteilung eines Nachlasses, so muss der Notar als Nachlassverwalter wissen, was die einzelnen Vermögensteile wert sind.
  Ist der realistische Wert erst einmal bestimmt, lassen sich die jeweiligen Anteile entsprechend aufteilen bzw. Ausgleichszahlungen festlegen.
  Spätestens, wenn die Parteien vor Gericht stehen, ist eine Bewertung durch einen unabhängigen gerichtlich beeideten Sachverständigen unumgänglich.
  
  
• Im Zuge eines geplanten Immobilienkaufs
  Vor dem Erwerb einer Immobilie - vor allem, wenn es sich um eine preislich höherwertige Immobilie handelt – ist es ratsam, vorab ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen. Dies bietet eine hervorragende Verhandlungsbasis und stärkt zu dem die eigene Sicherheit.
  
  
• Bei einer Zwangsversteigerung
  Bevor eine Immobilie unter den Hammer kommt, wird diese von einer gerichtlich beeideten Sachverständigen bewertet.
  
  
• Bei der Aufnahme eines Hypothekarkredits
  Wie bereits erwähnt, führen Banken aufgrund strenger Vorschriften beim Risikomanagement bei einer Finanzierung eine Immobilienbewertung mittels Software-Tools durch. Da sich diese von Bank zu Bank unterscheiden können, kann es bei ein und demselben Objekt auch zu größeren Bewertungsunterschieden kommen. Das kann größere Abweichungen beim Kaufpreis zur Folge haben. Ein unabhängiger Sachverständiger kann hier unterstützend mitwirken.
  
  
• aus steuerlichen Gründen bei einer Investition
  
  
• bei einer geplanten gewerblichen Nutzung

Erste Informationen – Was können Sie selbst über die Immobilie in Erfahrung bringen?

Die erste wichtige Anlaufstelle ist das Hauptbuch der Grundbucheintragungen. Wichtig ist hier auch das Grundbuchblatt C genauestens zu prüfen, um etwaige Belastungen wie z.B. Pfandrechte, Veräußerungsverbote, Dienstbarkeiten oder Vorverkaufsrechte eingetragen sind.
Falls Sie eine Online-Recherche durchführen möchten, stehen die Daten aus der Grundstücksdatenbank (umfasst Grundbuch und Kataster) der Öffentlichkeit gegen Entgelt zur Verfügung.

Eine reine Grundbuchabfrage ersetzt bei der Immobilienbewertung das Gutachten eines fachkundigen Sachverständigen nicht. Bei höherpreisigen Immobilien wird noch dringlicher dazu geraten.

Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört selbstverständlich auch eine umfassende und fundierte Bestandsaufnahme und Besichtigung vor Ort.

Wer erstellt ein Immobiliengutachten/ eine Immobilienbewertung?

Am besten ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger.
Idealer weise ist er auch Mitglied regionaler und internationaler Gutachterorganisationen wie z.B. RICS und bei Bankinstituten gelistet.
Das hängt auch von der Art der Immobilie ab, auf jeden Fall muss der Sachverständige über markt-, betriebs-, rechtliche und technische Erfahrung verfügen und im Bedarfsfall sich Spezialisten hinzuziehen. 

Frei finanziert vs. Gefördert
Während frei finanzierte Wohnungen eine freie Preisgestaltung bei der Miete bilden, unterliegen geförderte Wohnungen oft Preisobergrenzen.

Richtwerte vs. freie Mietzins
Gebäude mit Baubewilligung vor Mai 1945 fallen unter den Richtwertmietzins, der Wohnungen in vier Kategorien einteilt (A bis D). Je schlechter die Ausstattung ist, desto weniger Miete ist möglich. Dies wirkt sich auch auf den Wohnungspreis aus.

Verfahren bzw. Methoden zur Immobilienbewertung

Die wichtigsten Verfahren, die dem Sachverständigen zur Verfügung stehen, sind gemäß der Ö-Norm: das Vergleichswert -, das Sachwert-, Ertragswert-,Residualwert- und DCF-Verfahren.
Wie und welche Verfahren der Sachverständige wählt, obliegt dem Sachverständigen.

Vergleichswertverfahren
Dieses beliebte Verfahren wird bei der Bewertung unbebauter Grundstücke oder Wohnimmobilien angewandt, ist leicht umsetzbar und bezieht die aktuelle Marktlage in die Berechnung mit ein. Dazu wird der Vergleichswert vergleichbarer Liegenschaften in zeitlicher Nähe und gleicher Region herangezogen. Diese Objekte sollen dabei in Größe und Ausstattung möglichst ähnlich sein.

Richtwerte können hierbei sein:

• Grundstücksgröße
• Bonität
• Ausformung
• Beschaffenheit des Bodens
• Lage und Ausrichtung
• Anbindung an das Wegnetz
• Gefälle
• Lage
• Rechte und Lasten

Sachwertverfahren
Diese Bewertungsmethode wir bei bestehenden Objekten oder Neubauten angewandt, die keine Mieterträge abwerfen, und von den Besitzern selbst genutzt werden (z.B. Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, etc.). Es ist eine Einschätzung der Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objektes entstehen würden.
Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es den reinen Substanzwert der Liegenschaft wiedergibt, jedoch berücksichtigt es die aktuelle Marktsituation nicht, und ist somit nur ein theoretischer Wert. Oftmals werden auch Vergleichswert- und Sachwertverfahren kombiniert, um einen realistischen Wert zu erhalten.

Wichtige Faktoren sind:

• Baujahr des Gebäudes
• Bodenwert
• Grundstücksgröße
• Instandhaltungs- bzw. Reparaturrückstau
  
  

Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren dient der Wertermittlung von Objekten, mit denen Mieterträge erzielt werden, wie z.B. Zinshäuser oder Gewerbeimmobilien. Konkret wird hier der Verkehrswert aus den Miteinnahmen abgeleitet und ist aufgrund der Komplexität mit entsprechenden Kosten verbunden. Maßgebend für die Bewertung ist der Ertrag, der mit dieser Immobilie erzielbar ist. Zunächst wird der Wert des Grundstücks und der Gebäudewert getrennt betrachtet. Während der Bodenwert konstant bleibt, nutzen sich bauliche Anlagen ab. Auch der marktübliche Zinssatz und die Instandhaltungskosten werden berücksichtig.

Standards für die Immobilienbewertung

• RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors ist die weltweit führende berufliche Qualifikation im Bereich Immobilien, Bauwesen und Infrastruktur. Sie setzt Standards für die Aus- und Weiterbildung sowie die Berufsausübung in der Immobilienwirtschaft.
• Zum Klassiker wurde das RICS Appraisal and Valuation Manual (Red Book).
• Das International Valuation Standards Council (IVSC) entwickelt internationale Standards für die Immobilienbewertung.
• Auf europäischer Ebene arbeitet The European Group of Valuers‘ Associations (TEGoVA). Hier wurde der „European Valuation Standard“ (Blue Book) aufgestellt.

Kosten einer professionellen Immobilienbewertung in Österreich

Die Kosten für so ein Gutachten sind abhängig vom Aufwand und dem Wert der Immobilie. Daher ist es empfehlenswert sich bei Auftragserteilung über die Kosten zu informieren.
Grundsätzlich kann man aber sagen, dass sich die K9osten für die Erstellung eines Gutachten als Entscheidungsbasis immer lohnt.

Ist eine Online-Bewertung sinnvoll?

Online-Tools bzw. Online-Bewertungen geben nur bedingt Auskunft über den Wert der Immobilie und liefern nur einen ersten Eindruck. Sinnvolle Immobilienbewertungen sind sehr komplex, da jede Immobilie einzigartig ist und daher dessen Situation, Beschaffenheit, Ausstattung, Lage und vieles mehr individuell betrachtet und bewertet werden müssen. Weiters kommt hinzu, dass Online-Bewertungstools die aktuelle Marktsituation nicht berücksichtigen, da die herangezogenen Vergleichswerte auch einige Monate alt sein können.

Eine seriöse und fundierte Begutachtung kann immer nur aufgrund einer persönlichen Besichtigung der Immobilie, sowie der Erfahrung und Sachkenntnis des Gutachters stattfinden.